20190107 房地产行业信息
2019-01-08
【行业快讯】
v 2018十大房产行业新闻盘点
来源：房讯网2019-1-4
刚刚过去的2018年似乎是房地产行业发生质变的一年，在多城多轮累计450次调控下，“房住不炒”深入人心，房地产行业逐步趋稳。这一年，上半年“抢人大战”“摇号抢房”热热闹闹，下半年“土地流拍”、“活下去”冷冷清清，租购并举在这一年逐步落地，随之而来的是亟待破解的行业症结。2018年留给我们很多问题，随着房地产市场健康发展长效机制的构建，“房主不炒”“因城施策”“分类指导”的贯彻执行，我们终将迎来稳定发展的市场、完善的住房保障体系。
1、二三线城市上演“抢人大战”致房价上涨
2018年，多个二三线城市突然涌现“抢人”潮，西安、成都、天津等地接连出现放宽人才落户的政策。据中原地产研究院统计，自2017年到2018年6月，全国已有超50个城市发布了“人才落户”政策。一方面，北京、上海等一线城市向高精尖产业的高端人才抛出“橄榄枝”；另一方面，山东临沂等三四线城市人才政策也全面开花。
“抢人”大战的背后，是这些城市正在通往产业结构和城市量级跃升的路上，但短时间内大量的迁入人口也导致了当地楼市供给紧张、房价水涨船高。随后，住建部约谈12个房价过快上涨城市，其中大部分城市落户政策宽松。
2、多个一二线城市开启“摇号买房”模式
2018年以来，上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安、深圳等城市进入“摇号买房”模式。买房摇号政策主要是在一些房产销售比较热门的一线二线城市实施的，也并不是所有的房子都需要摇号才能购买，买房摇号政策的目的是缓解新房与可售房源，及开盘销售房源供应不平衡的状态。
“摇号买房”在一定程度上可以暂时性起到控制供需关系矛盾恶化，防止出现疯狂抢房或者深夜排队买房，或者是房企花钱请人或找托排队买房的火爆假象。但也产生了一些不良影响，如深圳出现缴纳500万诚意金才能摇号，杭州出现万人摇号抢购百余套房，西安爆出“融创天朗61南长安街壹号”为关系户内定房源，后相关人员被依法处理。
3、海南实施全域限购抑制投机
2018年3月30日，海南省住房和城乡建设厅等6部门联合下发了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，政策规定新购买的住房，取得不动产权证之日起5年内禁止转让。4月22日，海南宣布房地产调控升级，自当晚起实施全域限购。
在2018年4月海南获批建设全岛自贸区以及探索建设自由港的大背景下，出台稳定楼市的政策措施具有极强的信号意义。从楼市角度看，海南此类政策的落实，提高了购房的门槛，有效地抑制了投资投机需求，同时也有利于自住需求者从容购房。从经济发展角度看，海南拿出“断臂”精神，力图减少对于房地产的依赖度（全国房地产依赖度最高的省份），有利于经济发展与产业结构优化。随着此类政策效应的显现，海南楼市将不断回归平稳状态。
4、棚改货币化安置政策全面收紧
2018年6月下旬，市场上出现了“国家开发银行收紧棚改融资政策”的传闻。7月份，住建部称，因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，会议要求，严格把好棚改范围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。
2015年4季度国家提出房地产去库存的工作目标后，各地棚改加速，一方面，有力推进了房地产去库存；但另一方面，也在一定程度上推高了房价。随着库存减少，取消货币化安置优惠政策、下调货币化安置比例，有助于稳定房价。
5、七部委开展治理房地产市场乱象专项行动
2018年6月底，住建部、公安部等七部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、厦门等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动整治重点为：投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告等四个方面。
2018年以来，全国多地房地产市场存在违规违法等乱象，扰乱了正常的市场交易秩序，不利于行业健康发展。于是，一系列会议召开和政策文件发布、对地方政府的约谈、督察组全国市场督查等工作，尤其是七部委新政，罕见的出现了中宣部、公安部、司法部这三个特殊部门，说明国家非常重视此次整治市场秩序的行动，严打各种违规违法行为。
6、万科高喊“活下去” 房企谋求多元化发展
2018年9月30日，一张满场打出鲜红宣传标语“活下去”的万科秋季例会现场照片被各大媒体广泛传播，万科董事会主席郁亮在会上进行了战略检讨，认为房地产行业转折已经到来，“收敛”和“聚焦”是应对转折点和不确定情况的最好办法。郁亮表示，3年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求，公司战略也将围绕“活下去”而展开, 所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。
龙头房企们也有着同样的认识，多元化发展已经成为了他们的必选项。碧桂园12月份管理会议上，集团董事会主席杨国强曾做了一番讲话，关于机器人的内容就占了1/3。2018年年初，许家印也提出了“新恒大”战略，以形成一基两翼一龙头的产业格局，即民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的发展策略。天风证券的研究报告便指出，国内30强房企在长租公寓、特色小镇、联合办公等空间类产品的介入度已经非常高。
7、多家内地房企赴港上市 拓宽融资渠道
在资金吃紧的大环境下，通过上市拓宽融资途径成为不少房企的发展之道。据不完全统计，2018年已有12家内地房企先后赴港IPO。其中，正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团已先行完成上市，银城国际、德信中国、万城控股、万创国际、海伦堡、中梁地产、奥山控股尚在排队中。其中，除正荣地产、中梁地产及美的置业外，其他多为区域型房企，布局城市有限且销售规模较小。
负债率高或是这些中小型房企急于上市的原因之一，不少中小房企在招股书中坦言，上市筹得资金将用于清偿借款。然而，融资情况并不尽如人意，许多上市房企已经出现认购不足或股价在上市当天破发的情况。
8、土地流拍频现 房企预期趋谨慎
2018年的地王减少，流拍增多。据克而瑞研究中心统计，截至2018年10月，全国土地流拍数量达到758宗，其中7月、9月和10月是流拍最严重的月份，流拍土地均超过100宗，其中10月更是达到峰值，158宗土地流拍。下半年以来，上海、杭州、天津、苏州、合肥等热点一二线城市出现多幅土地流拍的现象，并向三四线城市蔓延。易居房地产研究院监测的40城土地成交溢价率也持续下行，11月为10.2%，已下滑至2011年以来的历史低点附近。
2018年3季度以来，房市快速降温，房企对后市预期转差，金融监管趋严，偿债高峰期来临，热点城市限地价、限房价、竞自持、竞配建等政策带来房企盈利、周转压力等，都是造成土地流拍情况更加严重的原因。
9、长租公寓频“爆雷”敲响警钟
长租公寓是房企拓展自身业务的一个重要领域，但2018年长租公寓市场“潮起潮落”。在租购并举机制下，长租领域出台不少利好政策，万科、碧桂园、龙湖、旭辉等众多知名房企纷纷试水，抢滩并瓜分长租公寓市场。然而在急速发展过程中，各类问题也开始凸显，“爆雷”不断。2018年8月起，不断有媒体曝出各地长租公寓哄抬租金、抢占囤积房源。同月，“甲醛超标”事件被推上风口浪尖。10月，某长租公寓被曝资金链断裂，股权已全部质押给银行，导致业主收不到租金，租户被强行退租后银行仍自动扣款，长租公寓背后风险受到业界关注。据不完全统计，2018年已有至少10家初具规模的长租公寓商因资金链断裂宣告破产。
一批“暴雷”事件过后，长租公寓行业得到洗牌，许多中小型的长租公寓平台黯然离场。长租公寓这个此前被普遍看好的“红海”市场显现出的风险，得到相关部门的重视，行业逐渐走向更加规范的发展路径。
10、开发商规模增速不减 “千亿军团”扩容加速
据克而瑞统计，2018年前11个月，已有25家房企的销售规模突破千亿元。这个数字超过以往任何一个年份，2015年仅有7家房企实现千亿元销售规模。2010年，万科率先跨入“千亿聚乐部”，那天在此之前，万科用了数十年时间都未完成“千亿梦想”。但近几年来，中型房企跨越“千亿门槛”，仅用3年时间的却不少。
“千亿军团”成员不断扩容，与近年来增量市场蛋糕扩大有关。2010年，全国商品房销售额为1万亿元，到2017年已达到13万亿元，7年时间增长了13倍。
v 关于2019年联合办公的16个猜想……
来源：迈点网-迈点空间租赁 2018-12-30
2018年，如果联合办公要用一个关键词概括的话，我认为是“暗流涌动”。随着行业的深度调整，联合办公行业在2018年已经开始出现优胜劣汰，资本向头部企业集中的趋势非常明显。有关专家认为，未来除了规模以外，联合办公更重要的是为企业提供服务的能力，其他因素已经不能构成市场竞争力了。12月上旬，我有幸受邀去上海参加GCUC全球联合办公峰会，启发颇多，因此特地花了几天时间，思考分析2019年联合办公的未来走势，整理出16大猜想，个人浅见，愿能抛砖引玉。
NO.1 资本市场差不差钱？
据不完全统计，2018年联合办公领域投融资大事件已达10起，且大多数在B轮之后，且融资额多为亿元级别，总融资额高达50亿元。
以优客工场、WeWork、氪空间、米域等知名联合办公品牌为代表的联合办公品牌倍受资本青睐。
不差钱的优客工场D轮融资2亿美元。有意思的是，谈到D轮融资，优客工场创始人兼董事长毛大庆表示，未来全球共享办公市场可以容得下两家超级巨头。但是，现在市场上联合办公品牌达到600多家，2019年，资本对联合办公领域投钱会继续疯狂，还是会有所节制？值得重点关注。
NO.2 “谁睡谁”的并购潮会不会到来？
接着上面的话题，在GCUC全球联合办公峰会上，好租联合创始人朱理透露：2017-2018年间，联合办公行业至少发生了8次企业收并购和品牌合并，行业集中度进一步提高，据预测，未来TOP30企业将占据超过70%的市场份额。
优客工场全资并购洪泰创新空间、并购无界空间、收购wedo联合创业社、并购Workingdom等；WeWork中国25亿元人民币并购裸心社；PeopleSquared(P2)和WALNUT宣布合并……
按照这样的趋势，2019年，并购潮应该还会持续。对于联合办公品牌，跟谁睡，还是被别人睡，最终都是商业行为，一定都希望1+1>2。究竟如何组合，P2创始人郑健灵说的一句话倒是比较贴切：“把每个空间想象成一个人，人要有自己的个性和家庭背景，好的结合，第一要看家长，家长的意见是非常重要，从各自角度来讲，一部分是股东和管理决策人的意见，一方面是能不能登对，或者基因有互补。人在一起最终目的是生产更好的下一代，不同的基因当中互补是不是可以带来更多的想象空间。”
NO.3 会不会出现“恶性竞争”？
长租公寓去年站在风口，今年却站在了“舆论风口”，从“抢房乱象”到“甲醛事件”，再到“爆仓跑路”，今年部分长租公寓品牌方没有少上头条。
相比于长租公寓的多事之秋，2018年，联合办公看起来风平浪静，其实也有不少“暗流涌动”。 一些办公品牌存在恶性商业竞争，如低价倾销、恶意挖角等行为。所以，在GCUC全球联合办公峰会上，《反对恶性竞争及加强行业自律的联合声明》发布，参与发布联合声明的企业包括优客工场、P2、We+酷窝、梦想加、纳什空间、Distrii办伴、侠客岛里、XNode、好租、迈点等，承诺公平竞争，维护行业健康。可以说，这一举动值得肯定，但是2019年，究竟会起到多大的作用，只能拭目以待。
NO.4 工位价格会不会下降？
今年11月22日，氪空间宣布将让利1亿元，拿出全国十余个社区的办公工位，以最低五折的价格优惠提供给全国5000家中小微企业。另外，氪空间还推出了“砍价抢工位”的小程序，凡是有办公空间需求的企业或个人，均可邀请好友助力砍价，最低可以获得原工位服务费五折的优惠。
而据媒体报道，在北京的联合办公市场，惨烈的“价格战”虽然尚未发生，但记者通过走访一些联合办公品牌后发现，在年底时租赁工位，除了CBD之外的区域，几乎都能拿到折扣。
现在分析下来，恐怕不能把这种折扣行为简单看成是营销手段，这种规模的优惠活动也从侧面说明了联合办公行业竞争异常激烈。尽管联合办公成本远低于普通写字楼办公成本已经成为企业共识，但是由于种种原因，联合办公大口“蚕食”传统写字楼时机尚早。那么在有限的蛋糕里，怎样抓住入住企业的“成本痛点”？在服务升级的基础上，还能为他们开源节流，恐怕是联合办公品牌必须面对的问题。加上整个经济环境大背景影响，以此推论，2019年，工位价格仍有继续下行的可能。
NO.5 二三线城市的春天是否到来？
由于市场需求原因，联合办公阵地普遍分布在北上广一线城市，据米域创始人兼CEO冯印陶介绍，米域致力于城市老旧及历史建筑的深度美学改造，所有空间均位于市中心核心位置，在外滩、南京西路、淮海路、静安寺、大虹桥商圈皆有布局，距离地铁站均在5分钟步程之内。
好租联合创始人朱理则透露，从数据来看，市场的角度来说 2018年初始至今，一线城市的联合办公网点环比增速已较去年相比不断下降，多个准一线城市及二三线城市呈现出潜力。
这是不是意味着一线城市联合办公市场布局基本形成一定格局，二三四线城市的春天已经到来。比如成都，有联合办公品牌直接把总部搬到了成都，看重的就是这里的未来。
NO.6 如何更垂直细分？
GCUC全球创始人Liz Elam女士说，每年她都要写篇文章分析联合办公的趋势，今年她发现一个新的趋势，就是分化。
因为竞争非常激烈，所以需要找到新的方式，要差异化竞争，现在全球已经有些空间是专门针对记者，专门针对女性，还有专门针对摩托车一族，这个叫做市场细分当中某一个垂直领域，专注于这样一个领域的空间。
据腾讯12月19日报道，女性共享办公空间The Wing在最新一轮融资中获得了红杉资本(SequoiaCapital)的支持。这家初创公司宣布进行C轮融资，准备融资7500万美元。联合办公空间完全针对女性进行设计，里面配有会议室、咖啡厅、图书馆、哺乳间、美容室、淋浴间等等。The Wing的工作人员大多数是女性，其空间是由女性建筑师设计的。
NO.7 设计能不能真正跟上需求？
GCUC全球创始人Liz Elam女士还提到一个趋势，那就是“设计的力量”。她表示，联合办公空间的设计非常糟糕的情况，这类文章太多了。因为这个空间既要对内向的人，也要对外向的人都兼容，没有设计思维，一定会很糟糕。有的联合空间6—8年以后就要重新设计，设计升级换代是必然，所以要有更合理的设计方案。
根据我的观察，目前国内一些所谓联合办公空间整个设计还是比较“土包”的，设计不能成为一个概念或者噱头，一些酒店式公寓也经常玩这样的噱头，酒店房间里加个冰箱，就变成“酒店式公寓“，这是十分可笑的。2019年，重视设计，让设计真正的为空间里的人服务，为空间需求服务，这也是大势所趋。
NO.8 科技和智能会走多远？
不少联合办公品牌都试图贴上“科技“的标签。梦想加智能产品部总经理罗楷表示，梦想加有句口号叫“你的未来办公室”，是一个比较注重在科技办公和智能办公方向的智能办公企业。
无独有偶，纳什空间也在做“超级办公室”，纳什空间合伙人史志隽在其主题分享《科技改变办公生态》中也多次强调科技对未来办公的重要性，指出科技会改变办公空间和办公方式，纳什做了智能办公解决方案，甚至能依靠大数据系统帮助入住企业解决融资难的问题。
今年以来，云端办公，万物互联、智能空间屡屡成为联合办公领域的“热词”，但同时我们也看到，一些所谓的科技缺乏真正的应用价值，甚至未能给空间赋能，有些科技缺乏场景化设计，成为鸡肋，有些科技过于同质化，缺乏竞争力。2019年，科技赋能是办公的必然，但是在运营和设计上怎么更贴近人性，更加实用，是运营方要更加深入思考的问题。
NO.9 跨界如何避免扯着蛋？
如今的联合办公已不仅仅满足于打造空间，对于空间内容的植入、打造空间社群，各大联合办公品牌都在不断探索。前有P2跨界阿里巴巴、太合音乐集团、牛奶集团和以太坊等各行业致力于打造垂直产业空间；后有优客工场跨界新派公寓、裸心社跨界湾流国际、纳什空间跨界自如等公寓，建立年轻人的新生活方式；再有联合办公跨界互联网巨头、酒店、文化娱乐和餐饮等。
所有这些跨界，最终都是为了寻找自己所属的社群，但是2018年跨界失败的案例也很多，很多所谓的跨界叫好不叫座，属于自嗨型，没有到达人生的高潮，甚至扯到了自己的蛋。主业没做好，就开始各种跨界，肯定是本末倒置。2019年，联合办公肯定还会对跨界继续痴迷追求，但是苦练内功，还是非常重要。
NO.10 社群价值如何发掘？
开展活动，生活美学培训，健身俱乐部，甚至是举办相亲会……联合办公的社群活动在2018年是精彩纷呈的。
根据亿欧的报道，以优客工场为例，有19万线上注册会员，225个社区，12000家企业用户，在37座城市管理将近突破将近70万平方米的管理面积，为丰富和增加增值服务的收入，参与主办、承接的社群活动达到27600余场，其包含音乐、体育、艺术、科技、文化等社群。
作为最早在中国开始做联合办公的企业P2，社群属性是P2得以成长的本质原因，P2旗下针对不同人群（如商务人群、音乐人等）打造了三个系列，通过和产业头部资源达成合作，为产业下游新型企业提供场地、办公以及资源嫁接等方面的诉求。
那么，在2019年，怎么样玩好社群，社群价值如何更大挖掘，社群怎么为商业模式服务，也是需要进一步摸索。
NO.11 社区生态如何搭建？
最近接受迈点网“大家“记者专访的WeWork大中华区总经理直接断言，全球化社区才是未来办公的趋势！
今天再来看WeWork的业务版图，早已不是最早的单纯的办公业态，而是WE社区。在这个“WE”字系的社区里已经有了Work(Powered bywe、Wework labs、Conductor)、Live、Love、Congregate、Grow和Play，涵盖了办公、居住、健身房和教育等多业态。
如果说社群是一栋楼，那么社区则是一座综合体。但是搭建社区，并不是每一个联合办公品牌方都能够做到的，具体怎么玩？相信在2019年，会有更多的风景可看。
NO.12 如何借助“城市更新”东风？
在上一篇“高Sir观察”里，我在讲述“商业空间”时，特地介绍了“城市更新”背景下，商业空间的蝶变。举万科的例子：城市更新是万科的深耕领域，未来三年内，北京万科每年会拿出100亿元左右资金用于城市更新项目收并购，具体收购商场、酒店、写字楼等旧的物业资产，改造成现代化写字楼对外出租。
联合办公品牌和地产商有着千丝万缕的联系，都是新空间经济，那么，如何和地产商深耕合作，在“城市更新”的东风下实现共赢，也是2019年一个有趣的猜想。
NO.13 资产价值思维如何转型？
瑞安房地产执行董事、中国新天地执行董事张斌认为，不要做传统地产商，要有资产价值的视角。
以瑞安为例，瑞安房地产所持有的商业资产其实在上海已经是遥远领先，有167万方，里面接近一半是办公，如果按照工位的折算方法，已经超过了10万个工位。这样的资产持有对瑞安房地产是非常重要，但是事实上真正持有这些资产并不重要，重要的是能不能以资产价值视角来组织自己的商业。
联合办公运营商其实也需要有地产商的思维，面对市场的变化，要有长远的视角，资产价值驱动可能更为重要。有时候，并不在于你拥有多少商业空间，而在于你怎么运营这样的空间，才能打造产业生态系统。
可以想见，2019年，地产商将继续谋求自己的壁垒做的更高，他们在打探联合办公，同样联合办公也需要研究地产商思维，这应该也是一个有趣的“博弈”。
NO.14 要不要去海外扩张？
WeWork来到中国，2018年，中国的联合办公企业也在跃跃欲试，请进来走出去，似乎是商业的永恒旋律。
WE+酷窝创始人刘彦燊介绍说，WE+酷窝全国17个城市有52个空间，在国外也有，包括芬兰、赫尔辛基，他们在美国和澳洲准备设点，还在谈判之中，香港马上要出来。
优客工场现在已经覆盖了国内535个城市，拥有将近230个联合办公空间，同时国外也布局了新加坡、美国、印尼，中国台北和香港都有布局。
2019年，究竟是国内深耕，还是国内国外齐头并进，一定也是联合办公企业要思索的问题。
NO.15 往轻里做好，还是往重里做好？
刘彦燊认为，有人看到是联合办公行业，他看到的是地产+联合办公的概念。未来，办公商业跟住宅界限是越来越模糊，所以这个产品包括了很多，如果把自己只是局限在联合办公这些空间里面，发展肯定是有限，所以联合办公“不止是空间”。这应该是往重里做的思维方式。
也有一种观点认为，联合办公现在最弱的依然是运营，不少地产商都在转型朝轻资产方向做，联合办公再朝重里做，一定会很累，效果也不会好。
当然，个人认为，无论是往重里做，还是往轻里做，都是战略思维，而战略思维的制定决定取决于商业模式的全面思考。
NO.16 精神价值如何真正体现？
GCUC全球创始人Liz Elam女士在分享时特别提到了“健康”一词。中国人们希望空气质量是更好，这样有更好的空气流通的地方，人们愿意去那里办公。
然而还有一个更重要的是心理健康。全球最大一个健康杀手是抑郁症，通过联合办公使得人与人之间的友情可以解决抑郁症的问题。通过联合办公这样一种业态可以去拯救生命，人们在一个好的环境下办公自然会身心健康，从这个意义上说，这就是联合办公很多人没有发现的价值。
为什么越来越多的年轻人渴望“砸烂格子间”，因为传统的办公模式压抑人性，让人“格式化”，缺乏创造力，而联合办公背后则链接的是生活方式。
综上，有趣的空间，成就有趣的社会。没有人愿意成为“格子间动物”和“公司僵尸”，所以从这个意义上来讲，联合办公从业者必须要有情怀，而不仅仅把它作为谋利的商业，这是一项“幸福产业“，它为人们追求美好生活制造一个终极梦想。
2019年，这16个猜想，值得关注和期待。
v 联合办公3年：扩张、沉寂与新一轮厮杀
来源：迈点公寓 2019-1-5
与共享经济模式下延伸出的多种共享项目均陷入“崩溃”不同，发展三年多后，“联合办公”这个行当似乎在2018年再一次迎来了“高光时刻”。
首先是行业内融资不断。ATLAS寰图于2018年10月完成了数亿元人民币的 A2 轮融资，此番融资过后，ATLAS寰图的估值升至60亿元人民币；优客工场于2018年11月14日宣布完成2亿美元的D轮融资；2018年6月，纳什空间完成近5亿元B+轮融资……
联合办公企业的规模亦在不断扩张。2018年10月，优客工场发起了对方糖小镇的收购，完成了今年以来的第6起并购。此外，借助并购华南联合办公空间运营商Wedo加速抢滩粤港澳大湾区之余，优客工场亦开始加快布局美国、新加坡等海外市场。纳什空间于11月宣布其运营面积即将突破100万平方米。
行业内上一次像这样的“勃勃生机”要追溯到被称为“联合办公”元年的2015年。“井喷”之后，随着2016年国内创业潮的回落，“联合办公”领域也陷入了一段时期的沉寂，一些不成熟的或不具备规模优势的运营商直接被洗牌，倒闭阴影笼罩，各大玩家也试图“抱团取暖”。彼时彼景，颇有今年共享单车的行业况味。然不比共享单车、充电宝、雨伞这些几近被“团灭”的项目，“联合办公”这个行当终究是活了下来，并且逐渐呈现出“大吃小”的姿态，进入并购整合期。
是什么让“联合办公”迎来“第二春”？愈做愈强的优质玩家依靠的是什么？联合办公行业下半场，拼的又是什么？
01
需求旺盛 客群多元
国内联合办公的兴起很大程度上受政策的使然。2015年政府工作报告中“大众创业，万众创新”的新说法将国内的创业浪潮推至高峰，大批联合办公空间运营商也应运而生。
“双创”对联合办公行业的影响仍在继续。今年10月，国务院提出了要推动创新创业高质量发展、打造“双创”升级版。业内人士指出，受双创政策的利好影响，初创、个体、小企业这部分客群将对联合办公空间保持稳定需求。公开数据显示，2017年全国新设市场主体1924.9万户，同比增长16.6%。2018年或将增至2244.4万户。新设市场主体的增加仍在刺激着联合办公市场的发展，但创业拉动以外的市场需求同样不容忽视。
对办公空间的旺盛需求与高额租金正倒逼着联合办公行业的发展。世邦魏理仕发布的《2018中国房地产市场展望 -- 写字楼篇》报告显示，2017年全年中国写字楼新增需求超过600万平方米，创历史新高。2018年主要城市写字楼需求保持活跃。需求旺盛的同时，各大城市写字楼租金也是居高不下。以广州市为例，高力国际发布的《2018年第二季度广州物业市场回顾与展望报告》显示，截至2018年第二季度，广州甲级写字楼整体空置率为3.9%，同比下降7.8%，为近五年来的最低点。同时广州全市平均租金水平持续上涨，同比增长9.6%。
“联合办公是一种刚需且传递出价值，它有效帮助用户节省了办公成本。”ATLAS寰图在接受采访时指出。国际咨询机构沙利文的报告亦显示，在一线城市中，相比起传统办公，使用联合办公，平均每年每人可以为企业节约1万元以上，人均开支节省近30%。
事实上，越来越多的大中型企业也开始对入驻联合办公空间表现得兴趣盎然。《莱坊：2018年全球办公空间之洞察》报告显示，超过三分之二（69%）的全球企业计划提高联合办公空间的利用率，80%的企业希望在未来三年内增加协作空间的使用数量。
报告指出，新经济形态下，对办公空间灵活性要求的提高、希望在员工之间形成社区意识的意图以及企业经营速度的加快等因素使得企业更青睐一种利于协作且可根据市场情况自由扩大或缩小规模的办公环境，大部分企业由此也选择放弃传统办公空间，转而倾向联合办公空间或服务型办公空间。另外，进驻联合办公空间也愈来愈成为大型企业招揽以及留住人才的砝码。
行业巨头WeWork此前宣称，世界 500 强中已经有约 10% 的公司是他们的租户。好奇心日报此前报道，截至2017年，1000名雇员以上的大公司占据了WeWork20%的会员数，WeWork30%的收入也来源于他们。国内选手表现方面，2017年以来，诸如中粮、滴滴、今日头条等大企业团队先后进驻梦想加。宝洁、亚马逊、雅诗兰黛等知名跨国企业也分别进驻了ATLAS寰图。
愈发多元化的客群推动着国内联合办公行业的进一步发展。《2018年中国联合办公活力指数报告》显示，中国正在成长为世界上最大的联合办公市场，截至2018年9月底，中国联合办公布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。预计到2022年，中国联合办公市场规模达到4092.18亿元，工位规模达到1315万个，面积规模为1.17亿平方米。
02
优质玩家模式分化谋突围
联合办公广阔的市场前景正吸引着更多选手入局，除了联合办公空间运营商，越来越多拥有优质存量房资源的传统地产公司、酒店，甚至一些跨界企业也开始直接进入市场。加之今年以来行业内并购整合事件不断，头部效应逐渐明显。新一轮洗牌后，优质玩家呈现出何种面貌，动作几何，愈发引起市场关注。
2016年从广州珠江新城雅居乐中心起步的ATLAS寰图，则在开始之初将自身定位为“CBD 甲级写字楼全生态运营商”，源于办公，又不止于办公。
ATLAS寰图首席执行官陈思烺将其视作办公消费的一次升级，“因为传统写字楼的种种限制，工作和生活很难兼顾。但对于 CBD 工作者来说，早上九点一杯品质好的咖啡很重要，中午吃饭要讲求效率和健康，运动健身总在计划里头却无暇顾及。我们将生活所需的必要元素融入办公，打破楼层与空间的阻隔，提供让工作者身心愉悦，帮助其事业发展的办公体验。”
另外，目前行业整体呈现出往中高端布局的趋势。越来越多的联合办公企业选址开始偏向于城市核心区，高端写字楼、购物中心、综合体等成为新一轮选址热门。今年4月，WeWork正式进驻上海最贵写字楼陆家嘴国际金融中心第15层；8月，SOHO3Q华南首店落址南山区蛇口招商局港口大厦4-7层；11月，纳什空间签下北京世纪财富中心面积8000余平米的办公空间。《2018中国房地产市场展望 -- 写字楼篇》也指出，联合办公将进一步介入中国主要城市传统甲乙级写字楼领域，甚至成为主力租户乃至办公业主运营整栋楼宇。
业内人士指出，奔向甲级写字楼暗示了时下多数联合办公企业进军高端市场的野心。与此同时，更为直接的竞争对手开始对标。今年10月，桉树空间发布高端智慧办公新品牌桉树IBC，旨在为精英群体打造集办公、生活、社交于一体的办公场景以及为各个类型的企业提供灵活高效的办公空间解决方案。
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新一轮厮杀，规模和盈利是命门
今年以来行业内接连出现的并购以及各大玩家持续的规模扩张都指向了这样一个事实，“小而美”并不适用于联合办公这个行业，规模才是目标。
陈思烺此前接受媒体采访指出，联合办公企业的大规模和大体量直接会带来成本优势。首先在于租金方面，他表示，单体面积上的优势，使得ATLAS寰图就租金问题获得更有利的议价能力。同时，长期的租赁时间也保证了在租金方面享有更大的商量余地。其次，规模优势能够有效控制联合办公企业的项目复制成本。项目数量和面积优势保证的足够大的采购量使得ATLAS寰图在建材采购、家具配置上更容易获得低价。
业内人士亦指出，联合办公企业中提供企业顾问服务的承诺同样需要联合办公企业自身规模的支撑，体量足够庞大的企业在引进第三方服务供应商时，如法务、税务等，会更具备资源优势。
与行业兴起之初资本的大范围狂热不同，2018年以来，联合办公领域内的资金愈发集中于头部玩家。与此同时，大部分联合办公企业仍旧面临着盈利问题。
联合办公最基础的盈利逻辑在于赚取租金差。理论上，只要改造后的联合办公空间实现溢价，联合办公企业就能赚取差价。但事实显然并非如此简单。如何获得低价房源已是一道壁垒。另据公开数据显示，联合办公出租率平均达到85%时才能保持盈亏平衡，而实际上大部分联合办公空间的实际出租率达不到80%。
出租率超过行业平均水平的头部玩家也掣肘于盈利模式的过于单一。公开数据显示，出租率达到95%，目前市场估值达到百亿的优客工场，收入构成上，租金占比至少90%。业内人士指出，过于单一的盈利模式往往意味着风险的伴随，过度依赖租金差实现盈利的“二房东”模式尤甚，一方面容易受制于房源供应商，受市场波动影响；另一方面想要依靠租金差来获得高额利润要依赖规模增长，这意味着单体项目的资源浪费和新一轮成本控制问题。
因此，如何实现多元化盈利仍是联合办公行业新一轮厮杀中的命门所在。优客工场创始人毛大庆此前公开表示，优客工场未来的增收将会依靠股权投资、流量变现、品牌加盟与管理输出来实现。
截至目前来看，联合办公也历尽与多数共享项目相似的前半生，即资本的狂热带来行业的短暂繁华。喧闹过后，巨大市场需求推动下，继续跑马圈地的同时，实现理性增长成为在市场洗牌中存留下来的企业的新命题。业内人士指出，规模化仍将是联合办公企业用以控制运营成本的利器。智能化办公设备为联合办公企业减少人力成本投入，控制运管成本，亦有利于优化用户体验。品牌影响力的扩大以及产品架构的不断完善将有助于联合办公空间形成更为庞大的用户规模，客群内部的增值服务进一步细分，联合办公空间收入结构向服务倾斜。
v 部分联合办公空间价格跌了
来源：办公选址网 2019-1-6
持续扩张的联合办公行业迎来了发展的第四年，“蒙眼狂奔”仍是行业主基调。不过，记者调查发现，随着年底租赁低谷期的到来，2018年，联合办公空间首次出现了“价格战”，短期的五折优惠都已在市场出现。
热闹的办公工位突然空出两成
“这个点儿，走出办公室，看看联合办公空间里空出来的工位和房间，这个冬天可能比预料的还要冷。”周二傍晚，创业者小鹏走出自己的联合办公工位后，在社交媒体上留下了一句略带悲伤的感慨。 跟随着“共享经济”的风潮，11月初，小鹏从传统的老式写字楼搬进了某联合办公品牌的新办公地点。“主要还是因为同等价格条件下，联合办公更方便。”小鹏记得，在寻找联合办公地点时，中介经纪人就给他算过一笔账。以核心区王府井为例，一个10人公司采取传统租赁普通写字楼的办公方式，一间100平方米的办公室月租金大约45000元，再加上每个月约2000元的装修摊销、2400元的物业费、6000元的水电网络和保洁费，以及约300元的办公家具设施摊销，一个月的办公综合成本大约是55700元。相对的，采用联合办公方式的话，每个月只需总共支付46000元的工位服务费，相当于节省了17%左右的成本。
“这里，既是一个办公空间，也是一个社交空间。”就像所有联合办公品牌所强调的自带社交属性，刚入驻的时候，小鹏发现周围的确都是年轻的创业者，每天人来人往，甚是热闹。不过，一个多月后，下班的傍晚，他突然发现，办公空间里的工位空出了至少两成，而那些仍然在的企业，员工们也不再加班，基本上每天到下班的点儿就走了。
“原先入驻的那些企业走了后，重新招租估计有点难了。”小鹏觉得，一方面是因为临近年底，本就是租赁的低谷期，但另一方面，空置也和市场经济环境有关，创业团队也开始节衣缩食，节约成本。
价格让利轮番出现
2018年，联合办公进入了发展的第四年。尽管所有行业“玩家”都处于探索盈利可能性的阶段，但在各路资本的加持下，疯狂扩张仍然是联合办公行业的主旋律。
融资方面，有数据统计显示，截至2018年11月15日，联合办公2018年累计实现融资超过40亿元人民币，其中仅优客工场一家就获得了近20亿元人民币的融资。扩张速度方面，根据克而瑞对50家国内头部联合办公品牌的监测数据显示，截至2018年10月31日，联合办公新开空间82家，新增运营面积35.09万平方米。
位于前列的联合办公品牌，以收购和新开双管齐下的方式，增加着管理面积，以图进一步扩大市场规模。但面对着相对有限的创业资源，价格让利也开始在部分联合办公空间内出现。 记者梳理发现，先是上海的Wework宣布提高中介佣金，一直到今年年底，中介佣金从过去的15%提高到25%，借此刺激中介的积极性。随后，方糖小镇·新零售社区项目在“双十一”期间推出工位5折促销。紧接着，氪空间也推出了“暖冬”活动，旗下分布在6个城市的12个联合办公社区，以最低五折的价格优惠提供给全国5000家中小微企业，让利总额达到亿元。尽管所有的促销都是短时优惠，但却让租赁企业第一次看到了联合办公品牌也有“价格战”。
租赁半年就可赠送1个月
在北京的联合办公市场，惨烈的“价格战”虽然尚未发生，但记者通过走访一些联合办公品牌后发现，在年底时租赁工位，除了CBD之外的区域，几乎都能拿到折扣。 记者以租赁者的身份咨询了纳什空间位于望京的联合办公空间，中介经纪人严先生给出的价格是：4人间工位是每个每月2100元，6人间工位是每个每月2300元，且只要租赁期超过半年就有赠送，租赁半年送1个月，租赁1年送2个月。同时，只要能在本月签约的话，空间还会提供免费的换租服务，无论是扩张工位还是缩减工位，都不收取违约金。“您也知道，现在市场经济环境不是特别好，我们就有客户不久前把办公工位面积减少了一半，为的就是节约房租成本。”严先生介绍说，实际上，他们有些办公空间在最近已经调低了工位的租赁价格，“像鸟巢，过去我们一个工位租2300元到2500元，现在只租到1800元了。”
而被视为联合办公空间鼻祖的Wework，在进入北京后也在部分联合办公空间内给出了优惠。Wework慈云寺办公空间的工作人员就告诉记者，只要租赁期在一年，就可以帮助申请至少95折的价格优惠。而从工位价格上看，每个每月1700元的工位租金本身定得就不算高。
租赁淡季促发区域价格战
“11月和12月正好是租赁企业集中换租的日期，退租小高峰的出现，让联合办公空间的待出租面积有所上升，再加上经济大环境的影响，联合办公品牌在短期内采取以价换量的方式，也是可以理解的。”好租数据研究中心主任匡健锋在采访中告诉记者。
根据好租的数据监测，2018年第三季度，无论是北京、上海，还是广州、深圳，联合办公空间的整体待出租面积相比2018年第二季度都有比较明显的上升，而平均租金相比2018年第二季度则有明显的下降。“所以，在这种形势下，小区域范围内的价格战在所难免。”
不过，在匡健锋看来，这种价格战不会延续为整个行业的价格战，随着明年春节后租赁高峰期的到来，联合办公空间的空置率也会有所下降，相应的租金水平也会上升。“四年跑下来，大家对联合办公空间的形态都有所了解了。毕竟，一个联合办公空间能不能发展下去，最终看的并不是价格，而是精细化的运营管理能力。”
当然，并不是所有的行业参与者都欢迎“价格战”的方式，因为让利只会继续延长整个行业的盈利期。就在几天前，一份《反对恶性竞争及加强行业自律的联合声明》在上海发布，优客工场、PeopleSquared（P2）、We+酷窝、梦想加、纳什空间等都参与了《声明》。
《声明》中写道：“各企业本应通过公平竞争来提升整个行业的服务水平，但在过去的一年中，行业恶性竞争加剧，市场秩序紊乱，频频出现企业通过恶性价格竞争达到商业目的的现象。办公服务升级并依托办公室形成企业社群和服务平台是一个巨大的成长市场，涉及写字楼开发、租赁、物业、装修、经纪人、运营服务、企业服务等很长的产业生态链，更涉及企业创新创业便利性和成本。因此一旦市场生态被破坏，将严重伤害中国新兴的办公服务升级进程，严重阻碍企业特别是新经济和楼宇经济的发展。” “未来，联合办公品牌还将继续兼并淘汰，谁在‘裸泳’大家终究会知道。”一位联合办公空间的运营者告诉记者。
v 当餐桌变成工作台：家庭共享办公正在成为新风尚
来源：2019-1-6 百家号
共享办公的风潮正在给自由职业者们带去更多选择。眼下，这股风潮刮进了家中，将餐桌或客厅变成一群人的工作台正是这一概念衍生出的最新形态。
英国人艾玛·雅各布斯成了这场“家庭共享办公”的实验者之一。她在一款名为KitchinTable的app上注册为女主人，将同为自由职业者的陌生客人请进了她的厨房。她们约定在餐桌上一同工作，度过了一个寻常但又新潮的下午。
雅各布斯在给英国《金融时报》撰写的实录中很是贴切的将这次体验定义为，“爱彼迎（Airbnb）和WeWork相结合的产物”。
对于那些平日里形单影只、渴望在集体氛围中工作的自由职业人来说，共享空间无疑是一剂良药，但正规的服务提供商通常要价高昂，难以进驻社区。这成了莱拉·德普伊创立KitchinTable的初衷之一。她是一名自我雇佣的法律工作者，在厌倦了独自在家或在当地咖啡馆工作后，她冒出了这个念头：为什么我不能在家里创造一个联合办公的场景？
这款app自2018年的5月开始试运行，目的就在于建立一个由自由职业女性组成的共享办公网络。女主人将自己的家开辟为办公点，其他人基于地点、技能、行业和时间进行匹配。结束办公后，客人们还将对此进行打分。
为了积累客户，这一平台目前的定价很低，大多数收费在10-15英镑每日。相比之下，共享办公领域的头部公司WeWork在伦敦的一个工位月租在200-500英镑之间。
蕾切尔·索恩希尔是一名住在萨里的摄影师，她是KitchinTable最早的入驻者之一，认为家庭共享办公是很好的社交方式，而且便利、价格低廉。“我从遇到的人那里得到关于工作的许多建议，当你的家成为了工作载体时，你永远不知道你将和什么样的人进行什么样的对话。”
KitchinTable并不是第一个鼓励在厨房和客厅共享办公的平台。早在数年前，瑞典的心理学家克里斯托弗·弗兰森就意识到了集体智慧在工作中的重要性，他于2014年创办了Hoffice，率先在瑞典的斯德哥尔摩将共享办公嫁接到了家中。
“这才是共享经济的真谛，”他说，“在工作时间利用‘未充分利用的’家庭空间。”
这种新形态无疑将给家庭的概念注入新涵义。长久以来，后者一直是私人领地，进入这个空间的通常也是熟识的人。但在共享办公的概念介入后，家成了一个在私人和公共空间之间切换的场景。
很大程度上，这将保留共享办公带给自由职业者的诸多甜头，它形成了一个能帮助促成项目合作、鼓励思想交流和资源置换的工作者社群，并排解了独自工作时的孤独感。
但另一方面，当三五个人围坐在餐桌或者客厅，家所附带的那种轻松、不拘一格的氛围可能会销蚀工作的严肃性。雅各布斯就表示，当她将客人迎进来时，她发现两个人之间充满着相互吸引的化学反应，于是问题出现了：她们太能聊了，这使得两人在好一阵子里无法专心工作。
安全也是令人担忧的问题之一。正如早期Airbnb因为缺乏严格审查程序导致的一系列社会事件，这类家庭共享办公也可能触发类似的问题。这也是KitchinTable至今仍是一个女性专属社区的部分原因。
解决这个问题最根本的办法仍然是，对每一个注册并有志于使用家庭共享办公的个人进行审核和担保。这必然会耗费大量资源，但如果这种以家庭为载体的共享模式想要走得更远，接下来妥善面对这个问题。
v 毛大庆：2018年优客工场缘何逆势崛起？
来源：中国企业家 2019-1-7
毛大庆说，我们要从做“空间”的生意，转变为做“人”的生意。
在2018年的资本寒冬里，很多“独角兽”的估值下降，优客工场的逆势并购和估值上扬显得格外突出。
在这一年里，优客工场完成对共享办公企业的多次兼并与收购，包括洪泰创新空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom等。同时在8月和11月，分别完成两次融资，在11月14日完成的D轮2亿美元融资后，优客工场的估值超过了30亿美元。
更为重要的是，优客工场的客户构成正在悄然发生变化，从开始的小微企业，到中小型企业，到如今的网红公司和大型公司，像字节跳动、淘宝、罗辑思维、VIPKID等等，都已经成为优客工场一站式定制化办公的服务对象。
在优客工场创始人兼董事长毛大庆看来，2018年只是优客工场成为连锁型企业的开始，“目前，在中国成体系、规模化、连锁型运营的公司少的可怜，具有国际有影响力的品牌连锁企业更是没有，优客工场的目标就是做成这样的企业。” 那么：
1、优客工场为何能够获得如此快速的发展，并在中国创造出一个全新的行业？
2、优客工场这种新的办公业态到底解决了哪些企业痛点，吸引了大批网红创业公司入驻？
3、面对人们对优客工场商业模式的担忧，未来公司的发展空间在哪里？
在2018年最后一个工作日，带着这些问题，中国企业家俱乐部研究院在优客工场总部采访了中国绿公司联盟成员企业的创始人毛大庆先生。在他看来，优客工场正在从经营房子的生意向经营人的生意转变，并且把共享办公这个全新的赛道变成了能够给客户带来实在价值的行业。
起心动念：做城市的改造者
如何发现了共享办公这个全新的赛道？毛大庆说，在最开始出来创业的想法并不是共享办公，而是存量不动产的再利用，主要是围绕房地产，做增值服务和升级业务。
在他看来，中国房地产行业的注意力一直是围绕建造房子展开的，从拿地，建楼，到卖房子，在做经营性物业方面做得好的企业并不多见，而成体系、规模化、连锁型的企业更是少的可怜。“在2015年初，在城市空间改造领域还没有知名品牌，我就是想做一个盘活存量不动产的生意，城市改造就是我的老本行。”
而触发毛大庆在共享办公领域创业的另外一个机缘，来自他2014年到美国为期一个月的考察，当时新兴起的共享办公企业给他带来了很大的启发，直觉告诉他，这种把创业服务作为核心业务的城市空间将会成为未来发展的一个趋势。
当然，时任万科集团副总裁的毛大庆，也在工作中发现了创业公司面临的“不动产使用不便”的痛点，他举例说，当时如果一个老板投资了三个公司，想放在一个办公空间里办公是无法实现的，因为一个地址不能注册三个营业执照；另外，对于不同级别的写字楼，对入驻企业的注册资金还有要求，使得很多小微企业无法获得好的办公资源。
“我作为北京市政协的代表，曾在2015年初向北京市政协提出建议，希望打破企业租房的种种限制，允许利用厂房、商场的空间进行公司注册，降低企业创建的成本。”毛大庆说，“当时北京市的领导给予了积极的反馈意见。”
“在我宣布创业的第三天，阳光100的创始人易小迪就联系我，让我来位于北京CBD的光华路阳光100的地下室考察，这个1万多平米的杂乱储物空间就成为优客工场创业的起点。”
迭代改进：为创业者解决后顾之忧
从起心动念，到付诸行动，并快速发展，时间虽然只有三年多，毛大庆对优客工场商业模式的定义却已经经历了几次升级。
共享办公首先是经营房子的生意。对于企业的办公空间，不同区域使用的频次是不一样的，工位区是高频固定场景，会议室是中频场景，前台区主要接待访客，使用频率更低。因此，对于租下办公空间的企业来说，并不是每分钟都在使用每一个区域，如果能够把用得不多的地方拿出来共享，轮流使用，就可以提高办公空间的使用率，同时降低共享企业的使用成本。
创立之初，优客工场就是把创业公司聚在一起，高频的工位区，让每家公司独享；中频的会议室，让多家公司共享；而低频的前台区则让所有的公司分享，因而极大地节省了每个公司的成本。
其次，共享办公是提供创业服务的生意。对于小微企业来说，他们最苦恼的事情就是没有一个正规的办公场所，毛大庆举例说，一个初创公司的负责人，为了见投资人，就必须要从自己租住的居民楼里走出来，到一个体面的场所会面，显然可以进行分时租赁的办公空间是他的首选。
对于服务企业来说，优客工场创造了“投资+捧红”的新模式。很多初创企业都必须解决工商注册、财务、法务、报税、人力资源、知识产权保护等方方面面的问题，优客工场通过投资专业公司的方式为入驻企业提供基础服务。毛大庆举了一个知呱呱的案例，这家公司在入驻优客工场平台时只有几十个员工，现在发展到五六百人，营业收入也有几亿元，知呱呱就是通过为优客工场入驻企业提供服务获得了巨大的成长空间。
而对于快速发展的入驻公司来说，优客工场可以解决他们主业之外的后顾之忧。以在2018年入驻优客工场的罗辑思维为例，由于人员扩张迅猛，罗辑思维在北京大望路附近租住的写字楼很快就赶不上规模扩张速度了，需要不断拓展办公空间，而在进驻优客工场以后，这个问题就迎刃而解。
此外很多之前需要做的物业工作，基础设施维护工作，员工吃喝娱乐的工作都可以交给优客工场统一解决。而且在租用办公场所的使用效率上也得到了提升，成本得到了降低。
有了优客工场，大家对空间的使用更灵活、弹性，除了空间，优客工场还可以提供连接服务，连接信息，连接各种各样的人，通过组织社群、会展和活动，让所有企业不仅联合办公，还能一起工作。
在优客工场公布的2018年收入结构中，空间服务占据了76%的比重；对比2017年，占比12%的传播及广告类收入成为新的看点。
创新升级：做经营流量的生意
当下，经过2018年的兼并和收购，优客工场在全国44个城市拥有了211个社区，会员企业超过1.5万家，入驻企业的员工总数超过10万人。在这样的规模下，优客工场的商业模式又可以升级。
毛大庆说，“2018年，我又有一次自我认知革命，就是要让优客工场从一个做空间生意的公司，变成一个做流量生意的公司。”在他看来，尽管入驻优客工场的10万企业员工并不能完全听指挥，但这个体量足够可以撑得起一个“经济体”，而这个经济体跟其他经济体之间就有了强大的议价能力。
“就像我当年去到万科，人力部门给了我一张纸，说你在万科有这么多项福利，比如买车优惠，专卖店打折等等。现在，我就可以为优客工场的入驻企业创造服务，为他们谋得福利，例如保险、体检团购等等。”毛大庆说。
其次，随着规模的扩大，优客工场应用科技的能力也在提升，“我们的核心资产，最小的可复制单元，就是一张张桌子，优客工场做的是桌子的生意。”
在办公领域，除了吃喝之外，专题经营桌子的工作只有共享办公这个行业，“如果有20-30万张桌子的话，优客工场就可以触及到每个人，跟每入驻企业的员工建立联系，如果把桌子变成一个信息发布平台，这样桌子就有了强大的信息连接能力，通过后台和桌子之间的连接，可以推送各种信息，桌子就变成了智能硬件。"
这样，桌子就可以成为除了手机、电脑之外的第三块屏。
创造一个新行业
创业以来，优客工场迅速发展背后有哪些关键决策起到了作用？首先，开启地域扩张。“创业半年不到，我们就决定从只在北京开店，到全国扩张。这对很多做空间生意的人来说，是不可想象的，即使开一个面馆也不可能发展这么快。”现在优客工场所到之处，成为了城市活力的象征，因为优客工场推动了所进驻城市的快速迭代。
其次，编制行业标准，2018年11月，优客工场对外发布了《优客工场运营标准流程手册》，成为中国首部共享办公运营的手册。毛大庆非常看重这个行业标准的诞生，他说，“优客工场不仅定制了共享办公服务企业的标准，还订立了开发各种管理软件的标准，以及共享办公行业人才培训的标准。”
第三，在创立之初，优客工场就果断决策，做互联网平台的建设者，“优客工场APP的开发是全国最早的，已经有了150次迭代，做了很多的尝试。”毛大庆说。
第四，是国际化，优客工场已经布局纽约、新加坡、台北、香港和雅加达等地。“虽然不能很快给我们带来经济效益，但对于在海外布点的企业来说，却提供了便利，国际化并不是我们刻意为之。”毛大庆说。
如今，共享办公已经成为一个新行业，一个显著的特点是，“用户在不断发生变化，从原来的创业公司，到小微公司，再到中小型企业，到现在变成大公司、网红公司。未来的写字楼业态将会受到很大的挑战，共享办公的市场份额还将不断扩大。”毛大庆判断说。